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郎咸平教授澳洲演讲(2)


2008-1-11 1:17:42 By Fecond


      那么前一阵子武汉市邀请我对大武汉市的发展提点意见,当然了在会前,武汉市领导一再跟我讲,郎教授,千万不要讲太尖锐啊。(笑)我说你找别人嘛。(笑)而且我价钱这么贵,其他人很低的价钱就随便请来了,却请我,神经病嘛。(笑)他说,你讲嘛,稍微客气点。(笑)然后,他们提出大武汉的思维,什么思维呢,用房地产带动大武汉的发展,唉,你逼我变的尖锐,我都没办法。(笑)然后,上次去银川,小小的银川,万人口。各位知道,我们这个市委啊或者省委,一换届啊,要把前任的理想全部推翻,那是我们目前非常头痛的一个问题。前任政府怎么说银川呢,要小而美,现在呢,换个新领导了,他说大而美。(笑)怎么大呢,搞房地产。(笑)那么我就提出个思想啊,可能我这人才疏学浅吧,我阅读了这么多的历史,我从来没看过世界上哪个城市的发展是靠房地产带起来的。每一个城市的发展呢都有它的核心竞争力,不然呢是成不了城市的,你相信我的话吗。你没有可能在袋鼠之地搞个城市,这是没有可能的。为什么呢,因为袋鼠多,我就多盖几个房子,用房地产带动房地产,这不可能的。一定是他的港口、运输中心等等原因,或者工业集散中心,才有可能成功。房地产是什么,他是个后续指标,就是一个城市透过一个核心竞争力成功后,房地产顺带起来的。那么我们现在的思维不是,我们地方领导的思维是非常危险的,想用房地产来带动城市发展,缘木求鱼,不可能成功的。当时武汉市的领导,其中一位小领导说,我们目前武汉市的房价呢是3000块钱1平米,还没有看到泡沫现象。我说这位同学啊,这是刚开始啊,(笑)还没开始这个政策,你一旦推出这个政策以后,你晓不晓得,房价飙的像上海一样,走到这一步,你怎么办,你告诉我。而且,我说,以房地产带动经济的后果呢,那就是,高房价反而阻碍了这个地区的发展。类似的话呢我在银川也讲。讲了这话又去了武汉。有记者围住我说,郎教授,能不能在大武汉的思维下,能不能给他什么建议呢。我说不必提建议了,他说为什么不提呢?第一,他们根本不在乎的。第二,我们官员是不喜欢学习的,也是最大的毛病。(笑)哪些人最不喜欢学习,政府官员最不喜欢学习,还有谁,企业界的一把手最不喜欢学习。(笑、鼓掌)
我每次到企业作内训的时候,使劲训的就是那一把手。(笑)我一近来啊,我毛病很多的,第一,不准喝水。演讲我喝水还有道理对不对,你喝什么水我说。(笑)中国人啊,尿特别多,(笑)每次都要去小便,一下子一下子,你说讨不讨厌,(笑)不准喝水不准小便,不准放屁不准打嗝,(笑)互相监督。(笑、鼓掌)每次我都问,一把手为什么不来,不论什么原因,他必须得到。因为一个城市的发展,一个省市的发展,一个公司的发展,一把手思维太重要了,你们不管什么商学院啊,财务会计营销什么都有,你只要一把手做做决定啊,其他什么学科都是帮不上忙的,锦上添花而已。领导的思维太重要了。我在国内呼吁很久,目前大有改善,我去年讲的地方,一把手没有敢不来的,你敢不来我肯定要骂的。(笑)而且大家都不会喝水,像你们一样的。
   讲到这里啊,相信是各位比较关切的话题,我了解其中一部分人呢,做地产商的,也希望跟国内地产有一些参与,所以大家对这次的宏观调控以及中国的房地产走势呢,我相信你们是比较关切的。我曾经在我的节目里提到这个话题,但是不准播,我点名哪个楼盘会跌,结果没有播出来,但是事后看起来,跌的楼盘都是我点名的,没错的。(笑)从政府的利率汇率呢我一路谈到房地产。我这专业演讲,他给我时间,我就准时停止,我不会多一分钟也不会少一分钟,我这工夫不是一般的。(笑)
   房地产本身啊,这一次呢,我相信各位非常关切,那么我们的媒体也做了很多报道,我希把我自己的观点来跟各位做个沟通。中央政府对房地产坦白来讲,非常头痛。目前一连串的措施,包括房产2年之内要卖的话,罚款5%,要缴税5%,还有,比如说,要卖的话必须先还贷,还贷以后拿到还贷证明了才能再卖,就是让你不能交易,让你背上比较高的交易成本。到最后的结果呢,发现什么现象,就是真正有泡沫的地区,就是大上海地区。北京还好,广东是没有泡沫的。那么我们政府的政策啊有一点是很有意思的,他总是一刀切,就是全国普遍铺开了宏观调控。当然除了我之外,还有很多人反对,目前政府已经停止再继续宏观调控了。
   宏观调控之后,上海的房价我没有看到怎么跌的现象,反而是交易量急速萎缩,有几个月是零,没有交易,现在一个月大概是100多个交易,那等于没有一样的。北京的房价以及广东的房价维持上升,这是很有意思的现象。我希望跟各位解释一下中国的房地产市场是什么样的格局,中国的房地产市场是天生的畸形的市场。他是向谁学的呢,他是这么样的一个历史过程:深圳学香港,广东学深圳,沿海学广东,全国学沿海。那么香港的房子有什么特性呢,香港的房市呢是一个急剧炒作的房市,就是说,他卖楼花,而且楼花卖的很奇怪,一下推出10户,炒的高高的,也不是全部推出,推出一部分楼,而且上面是住宅,下面是商店,这种模式。这种炒作的模式呢目前被中国大陆的地产界普遍采纳。但是你在中国又没有香港的法制体系。举个例子来讲,各位从香港来的应该知道,前一阵子有很多谣言,有个地产商代理,就说我这个房子卖的特别好,有个大陆来的表叔啊一下子买了10套,付现金的。大家说房子这么热销啊,带我们去看下吧,就发现这个事情是假的,这个人呢还被香港的高院起诉。那么我想请问你,同样的谣言,如果在国内呢,会不会起诉他呢,肯定不会。所以你看啊,香港的楼市本来就是严重炒作的楼市,把他整个精神移植到国内,你又没有相应的法律保证来预防炒作,来扼杀谣言,怎么办?
那么我再假设一个情况,假如我是国际炒家的话,我要怎么从房产大赚一笔?我常常再给你们讲一句话,我们在150年前,大清王朝时代,你是船坚炮利不如人,你要签订丧权辱国的条约啊,你今天啊,财务金融不如人啊,你一样要签订丧权辱国的条约。你们都是外地过来的,思考一下,你如果要进军中国的房地产市场的话,要怎么样来坑中国人一把?尤其是这些不懂金融的中国人,不坑他都有点不好意思。(笑)怎么坑他?那么首先,我们找到一个城市,在哪一个城市是最好炒作的城市?我讲的详细一点,方便你们炒作啊。(笑)你要不要去深圳炒,深圳有没有市中心,有的,比如说像罗湖区勉强可以称作为市中心,可是老百姓他不喜欢住哪里的,哪里夜总会特别多,哪里房价低的多,不太涨的,那么深圳人住哪里呢,住在华侨村、香米湖、湖田区那一带,那是很大的一个区域,这么大的区域,假设你几亿的资金,你怎么炒作,那很难。广州呢,广州也有市中心,广州的交通是差的,那么差个交通,给老百姓很大的负担,广州人愿意住在市中心吗,他不愿意,他住哪里呢,天河以及番禺,现在番禺也是广州的一部分,番禺是新开发区域,这二个区域地方非常之大,难以炒作。北京呢,这个北京啊是特别有意思的一个地方。今天我有多少时间讲课?(笑)我要把时间找对,多讲了不好意思。(笑)这个北京啊,他是二环、三环,没有一环,四环,这么环下去的,我有时候挖苦北京市,怎么搞这种环呢,莫名其妙,现在搞到七环了,八环就把天津搞进来了,(笑)十六环就把山东搞进来了,(笑)把全国都变成北京郊区了。(笑)他这个环状的东西呢,让你很难炒作,虽然环有很多的缺点。而且北京市他特别有意思,他领导意识非常强的,北京市可能交通堵塞的原因,几环交流道出来的地方发现不对,下一个出口下来就不会有交通堵塞了,非要从这个道口下来,很奇怪的。北京市的交通堵塞跟规划不善关系非常大的,搞这个几环。这个几环特别有意思,你问北京老百姓,想不想住在市中心啊,他当然想住市中心了,是天安门,(笑)那是国家领导人住的地方,不是老百姓住的地方,(笑)你要住天安门啊,没有人要住那里的,想也别想,住王府井,那也不行。那住哪里呢,北大清华那一带,或者亚运村,或者工人体育馆那一带,那是肯定没问题的,四环、五环之外,那是很大的一个区,北京市是很大的一个地方。在墨尔本呆久了以后呢,回到北京你很不习惯,吃个饭都要1个小时才能到,而且都是塞车,太大了,去任何地方,包括上个厕所,都要1个小时。(笑)在这个地方,这么大的区域,你怎么炒作,你看还是不行。
因此应了我的一句话,大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人啊,你喜不喜欢住在南京西路啊,以及淮海路啊?我不知道你们这里有没有上海来的,上海老百姓最喜欢住那个地方了,上海人特别可爱,有钱的上海人可能在郊区,浦东或虹桥那一带,买个豪华别墅,他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着,他就是这个心态,他这么样的一个想法没办法的。要不要住南京西路啊,他高兴的很,淮海路呢,没问题。那个区域啊,土地供应极为有限,当然目前还有一大块地没开发呢,那就是周正毅的地,(笑)要开发搞成一个什么雕塑公园,在南京西路附近。他那个土地供应非常有限,而且楼盘很少,而且上海人都很想住这里,叫内环区。由于这种特殊的现象在,所以呢,他可以用少量资金,据我们判断,几亿元就可以撬动上海的房价。
   他做法是这样子的,我们发现,整个上海房价走势图呢,跟2003年国际炒家炒作香港H股是非常类似的。香港的H股什么意思,就是国内到香港去上市的叫H股,国内的很多国营企业是H股。我们看他们当时怎么炒H股啊,就是国外的机构投资人呢,联合起来炒作。各位回头看一下啊,中国人侵略别的国家的时候,都是单打独干的,国外呢都是八国联军,当时在清朝的时候他八国联军,到今天他中华人民共和国,他一样八国联军,你看他炒房地产,他炒H股就是这样的。当时在2003年4月1号前后,当然我有一个理论,那就是,国际炒家联合操纵的结果。讲了这话,我要找证据。当时香港的规定呢,机构投资人持股量在10%以上才需要披露,10以下不需要披露,我看资料发现,我没有看到国际炒家、国际投资人炒股,难得我的理论是错的吗,不可能,我不会错的。突然到了2003年4月1号,联交所来了突然一个命令,5%以上都要披露。你看吧,都在10~9%之间,最多的时候,摩根大通、摩根斯坦利呀,都在里面,你想像的到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的比较好,9.99,(笑)10%要披露, 9.99不需要披露,就这么干的。
   这些人怎么炒呢,我拿马鞍山钢铁啊,国内的一家国营企业,来给各位举个例子。我们发现啊,马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行,还有一个叫联合资本公司几家联合炒作的。怎么炒作呢,摩根先进来,大量收购股票,使他的持股量一直上升,可是发现股价啊,他没有变动,很稳定。他大量收购,但速度很慢,不在市场造成任何压力,没有谣言。收购量上升,股价不太变动。到最后由谁来拉他股价呢,就由汇丰银行以及联合资本二个公司,突然进来,大幅拉抬股价,然后在最高价位,三家公司一起套现离场,股价大跌,然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢铁,换一家呢,说不定由汇丰银行先做,然后摩根大通再后面接盘,就这样子,相互合作,所以大家都不会被套牢,不像我们中国的庄家,还被套牢的,你说傻的。(笑)要使坏的话呢,就要跟老外学,联合炒作才行。
    
  
 这个现象给我们一个很大的震撼,所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上演。我们回头看个历史资料,在2002年的时候呢,尤其2003年初,大量进来,大量收购内环的房子,房价没有太变动。我们找不到具体的资料,它不是股市,没有披露的义务。但是我们走访了 很多内环地区的房屋代理,根据他们的说法,有很多的机构投资人进来,成批成批的买。到了2003年底,开始拉。我们国家的强大,按照这种方式走呢,是不会强大的。还好,我们的党中央目前对这方面认识已经非常充分了。最后我在此,讲最后一句话,我跟在座各位一样,非常急切的想看到中国的成功,我们希望我们能够像以前一样,超英赶美,成为世界上超级强权,但这一切的基础,是必须有一个法制化的政府所推动的,而一个精英政府就是要推动法制化建设,用严刑峻法让我们这一代社会参与者不敢不有信托责任,大家不要问国家替你做了什么,想一想你替国家做了什么。谢谢各位。(长时间鼓掌)(全文完)


















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